政府部门推进新型产业园区建设的理念及思路

产业园区的发展历史最早可以追溯至20世纪20年代，历经百年迭代，各种发展理论和建设模式都较为成熟，国内外也涌现出一大批优秀的产业园区，通过对他们经验的总结和梳理，可以为地方政府建设新型产业园区提供一些理念和思路方面的借鉴参考。

1.新型产业园区的建设理念

（1）规划软硬结合的理念

规划是园区开发建设的前奏，在很大程度上影响着园区未来发展，很多地方也严格遵循“规划先行”的原则编制了大量规划文本，但往往偏重于总体规划、详细规划等空间层面的法定的“硬性”规划，而忽略了战略策划、概念规划、开发策划等非法定的“软性”规划，从而导致了很多“硬规划”由于缺乏经济社会、产业导入、投入产出、招商引资等方面的系统性、科学性的研究与思考而在面对开发建设时实效性不强，需要经常调整变换，进而丧失了规划的权威性。

其实，在概念规划、开发策划等软性规划的实践方面，国内外产业园区建设已积累了相当丰富的经验，最为典型的就是苏州工业园。从开发伊始，苏州工业园就坚持“规划即法”的理念，二十多年来尽管领导班子多次调整，但园区仍基本遵循最初的规划而有序地发展。除了领导班子的战略坚守外，更为重要的原因在于最初制定相关规划体系时，学习了新加坡先进的园区开发建设经验，科学地引入了战略策划、概念规划、产业规划、开发策划、招商策划等策划层次的软性规划思路，强调思路的创新性、前瞻性和指导性，有效地化解了传统空间规划的不足，使之能够有效承接园区的发展战略，并为园区的开发、建设、运营注入持续的动力。因此，在推进新型产业园区建设时需要软硬规划结合，避免偏重于空间结构和主题园区的设计，而忽视对市场性和经济性问题的研究。

由于在实践中“软规划”和“硬规划”分属不同的专业领域，经常交由不同的单位负责编制，此时应特别注意两类单位之间的沟通和协调，最好是两种规划同步推进，并建立相应的节点和协调沟通机制，以免出现不衔接、不协调的问题。

（2）配套同步开发的理念

产业园区的开发和建设是一项系统性、持续性的庞大工程，特别是动辄几十平方公里的园区，统筹布局和滚动开发是现实最优选择。但实践中很多园区囿于土地开发前期成本高昂和招商项目的不确定性，往往选择了“载体先建、配套后补”的开发路径，导致园区吸引力不足，入园产业和企业档次偏低，园区后续运营乏力，进而形成恶性循环。

通过研究国内外优秀产业园区的开发策略，可以发现其在开发建设过程中均是坚持“生产、生活、生态”三大功能同步推进的原则，“栽好梧桐树方能引来金凤凰”就是其最生动的诠释。打造生产区，促进生产项目的入驻有利于加速形成园区的产业格局、提升园区人气，同时衍生出更多的生产和生活性服务需求。建设生活区打造生活功能载体以及营造良好的生态环境，可以为入驻企业提供良好的生活、生产环境，同时也有利于提升园区的整体竞争力，吸引更多项目入驻。当然对于园区起步阶段，需要综合平衡配套服务的需求与资金资源投入成本，可采用混合功能的载体布局方式，使各个功能达到有机、高效的最优化组合状态，从而产生整体的综合效益，如产业服务中心、现代服务业综合体、专业市场综合体等。

（3）整体环境营造的理念

随着生态文明建设日益深入人心，产业园区注重以生态为核心的理念营造园区整体环境也日渐成为一种趋势和潮流。虽然当前也有很多产业园区非常注重绿化景观的设计和建设，但仅偏重于绿化率的单一维度考量，对整体环境营造缺乏系统性布局。优秀的产业园区在建设之初就特别注重整体环境的营造。

产业园区整体环境营造不仅包括基础生态环境的营造，还应包括生态基础设施的建设和循环经济体系的构建，其中基础生态环境营造除了加强绿化景观设计和建设外，还应更加强调绿色开放空间的塑造，以土地、水体和绿色景观为主要存在形态，强调空间上的敞开以及对园区内人员使用上的开放，鼓励园区绿化与道路绿化、公共绿地、厂区绿化融为一体，使低层、多层的工业厂房建筑镶嵌在呈块状分布的绿色空间之中，为人们提供便捷、舒适的休闲活动空间；生态基础设施建设则需要涵盖节能、环保两大主要方向，包括智能电网系统、水资源系统、废弃物处理系统、集中供热供气系统、智能照明系统和环境监测及应急管理系统等，这将是未来发展智慧园区的基本要求。此外，新型产业园区还应注重构建循环经济体系，在产业导入时就要设计“资源—产品—再生资源”的闭环经济模式，建筑载体设计时要包含废弃物回收及仓储、处理利用中心等功能分区，从而实现资源的循环利用。

2.新型产业园区的建设思路

我国早期的产业园区开发建设基本是由政府主导，以土地经营模式为主，即由管委会或相关国资开发公司将“生地”做出“熟地”后进行出让，由企业自主建设；部分村级工业园区则是由村集体建成工业厂房等物业设施后出售或出租，缺乏系统规划和运营管理。随着园区经济的不断发展和专业园区开发商的不断崛起，产业园区的开发建设也有了更高的要求，国内外优秀的产业园区已进行了探索和实践，当前大规模地推进新型产业园区建设也可遵循和借鉴其相关建设思路。

（1）构建科学策划和规划体系

为了指导产业园区有序地开发建设，开发主体需要在启动建设之前对园区在蓝图描绘、目标制定、产业导入、空间布局、招商引资、投入产出、运营管理等方面进行前瞻性、创新性和操作性地谋划，需要通过构建一套科学的策划和规划体系来呈现产业园区的发展战略和实施路径，具体可学习借鉴一些先进产业园区的做法。

产业园区策划和规划体系

首先要软硬结合。《城市规划编制办法》第十二条规定“要对城市的定位、发展目标、城市功能和空间布局等战略问题进行前瞻性研究，作为城市总体规划编制的工作基础”，所以在对产业园进行各类“硬性”空间规划时需要统筹结合注重宏观战略、产业发展、投入产出的产业规划、开发策划、概念规划等“软性”策划研究，深化法定规划的一些要求和指标，指导下一步工作重点，形成在深度和广度上的有益补充和完善，增强现实可操作性。

其次要层次清晰。“规划之前是策划”是层次性的最精练表述，清晰的规划体系大致可分为策划——翻译——表达三个层次。其中，策划层次主要包括战略策划、产业规划、开发策划和招商策划四个方面，对园区发展所面临的各类宏观和微观层面问题进行系统研究；然后再通过概念规划予以“翻译”成土地空间和项目专项规划并进行可行性论证；最后通过总体规划、近期建设规划等空间规划详尽、清晰地将前期研究结果表现出来。

最后要动态调整。在规划实施的过程中，随着外部环境的变化，可能出现对地域空间结构的发展产生根本影响的因素，因此需要引入规划实施效果评价机制，定期检测规划实施效果并适时调整。为了避免规划被随意调整，就需要制定一套规划调整的评估标准和程序。

（2）明确产业定位和发展路径

产业是园区生产和发展的根本，也是评判园区发展状况的重要指标，更是地方政府和园区建设者最为关注的现实问题。产业园区需要顺应国内外经济发展趋势，结合自身资源禀赋，对园区的产业定位、产业体系、产业结构、产业链条、空间布局、产业影响、实施方案做出较长时间的合理计划，建立产业发展体系，制定详细的产业发展路径，集聚产业要素资源，打造具有竞争力的产业集群，具体可从以下几个维度着手思考。

一是打造产业集群的维度。产业集群并不是企业的简单聚集，而是以专业化分工和社会化协作为基础，具有竞争和合作关系的企业及相关机构不断地在空间上集聚的结构，主要有链条式集聚和模块化集聚两种方式。打造链条式产业集聚需要先对特定产业链进行详细解构分析，再锚定园区产业切入的链条环节，对带动性较强的环节可依托市场力量吸引相关企业集聚，而对依赖性较强的环节则应主动出击，招引相关企业入驻；打造模块化产业集群需要先研究相关企业的生产特点、投资特性以及共性需求，然后再根据集群企业的特性打造标准化厂房、技术平台、资金平台等载体，改善投资环境，提高服务质量，从而促进同类企业集聚发展。在特定的资源要素条件下也可以两者同时发展，形成一种跨产业结构集群。

二是打造产业生态圈的维度。首先是产业结构要生态化，既要包括主导产业，也要包括配套产业，还要包括配套服务产业及产业平台等，其中主导产业、配套产业的确定需要建立在科学的产业筛选和产业专题研究的基础之上，配套服务产业及产业平台是主导产业及配套产业的延伸，对园区产业发展起到支撑作用。其次，产业环境要生态化。产业园区的产业发展要融入所在区域的产业体系，要增强与周边产业集群的互动，在与周边产业共同塑造一个区域大生态系统的同时，达到产业环境生态化的效果。

三是产业持续发展的维度。首先是要注重入园企业的根植性问题，需要不断强化企业与区域的联系，形成产业持续发展的生命力；其次要充分考虑产业生命周期的发展规律，构建恰当的产业组合体系，既要立足当前的产业基础，确保区域发展的根基，又要积极谋划未来的产业发展，布局有发展潜力的新兴产业和战略产业，确保可持续发展的动力。

（3）界定开发任务和开发模式

规模和区位以及开发主体的不同将导致产业园区的开发层次和目标不同，在完成产业园区策划和规划的基础上，园区开发建设需要明晰其开发任务目标，选择合适的开发模式和商业模式，才能更好地推进实施。

第一，因地制宜界定开发任务。产业园区开发一般有土地一级开发、功能载体建设、产业环境塑造三个层次，开发成本随着开发层次的提升而增加，开发任务内容详见下表。一般而言，园区地块区位价值高的往往选择深度开发从而提升园区的附加值，区位价值低的地块则选择低强度开发以节省前期投资成本。随着土地资源越来越稀缺，新型产业园区往往都会进行深度开发，既有利于提升企业和园区的生产、生活质量，也有利于集聚优质的产业资源和一流的人才资源。但有些面积较大的产业园区，则会进行分区界定开发任务，部分区域采取单项目供地模式由入园企业自行开发建设，部分区域则由园区开发商集中建设或多元主体共建载体平台。

园区开发任务内容

第二，因势利导选定开发模式。随着市场化改革的推进和一些专业产业地产开发商的崛起，新型产业园区的开发主体日益多元化，园区的开发模式和商业模式也向多样化趋势发展。园区开发模式大致可分为政府主导型、企业主导型和政企合作型，相关商业模式也有BT模式、利润分成模式、土地补偿模式和PPP模式，各有优劣。在具体选择过程中需要综合平衡和考虑，但无论采用何种开发模式，政府需要做好产业园区的总体规划和产业导入把控，以确保产业园区的发展与区域经济和城市发展同向。

开发模式优劣势对比

不同商业模式对比

（4）选定启动区域和招商策略

对于一些规模较大的产业园区，多数采用分片滚动开发策略，而启动区域的选择直接关系到园区能否实现预定的经济效益和社会效益，需要综合考虑。一般而言有以下几个原则：首先要符合园区整体规划要求、合理使用土地、保护生态、依托现有设施等选址原则，其次需要综合考虑产业园区的区位条件、资源条件、启动条件以及对后期的影响等因素，尤其是产业园的启动区体现了园区整体的规划和开发理念，需要充分考虑其形象对启动区及后期招商工作的推进。

在产业园区开发建设过程中，招商工作需要同步推进，甚至要先行招商。产业园区的招商一般建立在产业招商项目包装、招商地图研究的基础上，根据招商的诱因及媒介的不同，针对不同目标客户的特点，采用与之相符的招商策略或策略组合，如针对制造类企业采用平台招商、以商引商、协会招商、展会招商等，针对科技研发机构采取合作招商，针对科技创业类企业则采用投资招商等。

招商策略简介